Hai trovato l’acquirente, il prezzo ti soddisfa. Ma quanto ti resterà davvero in tasca dopo la vendita? È la domanda che quasi ogni venditore si pone troppo tardi — quando i costi arrivano uno dopo l’altro, spesso inaspettati.

In questa guida trovi tutte le spese e le tasse che un venditore deve considerare a Bologna nel 2026: dalle certificazioni obbligatorie alla plusvalenza, passando per i costi di agenzia e le pratiche notarili. Numeri chiari, zero sorprese.

Attenzione: questo articolo ha valore informativo. Per il tuo caso specifico, rivolgiti sempre a un notaio o a un commercialista di fiducia.

Le spese obbligatorie prima di vendere

Ancora prima di trovare un acquirente, esistono documenti e certificazioni che spettano al venditore. Ignorarli può rallentare — o bloccare — il rogito.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

È obbligatorio per legge: senza APE non si può né pubblicare un annuncio né firmare il rogito. Lo paga il venditore e deve essere allegato all’atto notarile. Il costo varia in base alla tipologia dell’immobile, ma si aggira generalmente tra i 150 e i 300 euro. Ha validità 10 anni, salvo ristrutturazioni che modifichino la classe energetica.

Relazione tecnica di conformità urbanistica e catastale

Il venditore è tenuto a dichiarare la conformità urbanistica e catastale dell’immobile. Per farlo in modo sicuro — ed evitare contestazioni future — è consigliabile affidarsi a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) che rediga una relazione asseverata. Il costo dipende dalla complessità dell’immobile e dallo studio incaricato, ma si stima mediamente tra i 300 e i 700 euro.

Certificati di conformità degli impianti

Gli impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento devono risultare conformi. Se non disponi delle dichiarazioni di conformità rilasciate dall’installatore, puoi procedere comunque alla vendita, ma dovrai indicarlo esplicitamente nel rogito — e l’acquirente potrà usarlo come leva di ribasso.

Documentazione condominiale

Se l’immobile è in condominio, devi fornire una liberatoria dell’amministratore che attesti il saldo delle spese condominiali, gli ultimi verbali di assemblea e il prospetto delle spese ordinarie e straordinarie deliberate. Questi documenti sono generalmente gratuiti o hanno un costo simbolico.

Le tasse sulla vendita: quando si paga e quanto

La principale domanda fiscale per chi vende è: devo pagare tasse sulla plusvalenza? La risposta dipende da tre variabili: quanto tempo è passato dall’acquisto, come hai utilizzato l’immobile e quanto hai guadagnato dalla vendita.

Cos’è la plusvalenza e quando si paga

La plusvalenza è la differenza positiva tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto originario, al netto delle spese documentate. È tassata solo in due condizioni:

• Vendi entro 5 anni dall’acquisto (o dalla costruzione)
• L’immobile non è stato la tua abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita

Se hai vissuto lì come residenza principale, o se sono passati più di 5 anni dall’acquisto, la plusvalenza non è tassata. Lo stesso vale per gli immobili ricevuti in eredità: sono sempre esenti, anche se venduti subito.

Come si calcola la plusvalenza

La base imponibile è la differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto, ridotta delle spese documentate e sostenute: imposte pagate all’acquisto, spese notarili, costi di ristrutturazione straordinaria. È fondamentale conservare tutte le fatture e i bonifici parlanti.

Esempio pratico: acquisto a 150.000€, vendita a 220.000€, spese documentate 10.000€. Plusvalenza imponibile: 60.000€. Imposta dovuta al 26%: 15.600€.

Come si paga: imposta sostitutiva o IRPEF

Hai due opzioni:

• Imposta sostitutiva del 26% — la paghi direttamente al notaio al momento del rogito. È semplice, definitiva e nella maggior parte dei casi la scelta più conveniente.
• Tassazione IRPEF ordinaria — la plusvalenza confluisce nel tuo reddito complessivo e viene tassata secondo gli scaglioni progressivi (dal 23% al 43%). Conviene solo se il tuo reddito totale è molto basso.

Attenzione: bonus edilizi e plusvalenza nel 2026

La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto controlli più stringenti per chi ha usufruito di bonus edilizi (come il Superbonus) e vende entro 10 anni dalla fine dei lavori. L’Agenzia delle Entrate può effettuare verifiche più accurate sulla documentazione delle spese e sulla tracciabilità dei pagamenti. Se hai ristrutturato con agevolazioni fiscali, confrontati in anticipo con un commercialista.

I costi del notaio: chi paga cosa

La regola generale è che le spese notarili del rogito sono a carico dell’acquirente. Il venditore, tuttavia, può avere costi notarili propri in alcuni casi specifici: richiesta di cancellazione di ipoteche, regolarizzazione di atti pregressi, eventuali pratiche di successione non ancora trascritte.

Se non hai costi straordinari, la tua spesa notarile come venditore è generalmente nulla o molto contenuta. Diverso è se hai un mutuo in corso: la cancellazione dell’ipoteca bancaria comporta un costo aggiuntivo, variabile ma stimabile tra i 200 e i 500 euro.

Le commissioni di agenzia

Se vendi tramite agenzia tradizionale, la provvigione è a carico del venditore e si aggira tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita. Su un appartamento da 300.000€ significa tra 6.000€ e 12.000€, a cui aggiungere IVA al 22%.

Esistono modelli alternativi — come VendiCasa.net — in cui la commissione è a carico dell’acquirente, non del venditore. Prima di firmare un mandato, verifica sempre chi paga cosa e in quale misura.

IMU: quando spetta al venditore

L’IMU si paga in proporzione ai mesi di possesso nell’anno solare. Se vendi a giugno, paghi IMU per i mesi in cui sei stato proprietario. Se l’immobile è la tua abitazione principale, sei esente. Se è una seconda casa o un investimento, l’IMU è dovuta fino alla data del rogito.

Ricorda di verificare le aliquote deliberate dal Comune di Bologna per l’anno in corso: possono variare rispetto a quelle nazionali di base.

Quanto ti resta davvero in tasca: un esempio concreto

Supponiamo di vendere un bilocale a Bologna a 250.000€, acquistato 3 anni fa a 200.000€ come seconda casa, con 5.000€ di spese documentate.

• Plusvalenza imponibile: 45.000€ (250.000 – 200.000 – 5.000)
• Imposta sostitutiva 26%: 11.700€
• APE e relazione tecnica: circa 600€
• Commissione agenzia (3% + IVA): circa 9.150€
• IMU residua (stima): circa 400€
• Incasso netto stimato: circa 228.150€

Ogni situazione è diversa. Ma avere un’idea realistica in anticipo ti permette di fissare il prezzo giusto — e di non avere sorprese al momento del rogito.

Errori da evitare

• Non verificare la situazione fiscale prima di mettere in vendita. Scoprire di dover pagare una plusvalenza significativa solo quando l’acquirente è già pronto può cambiare le valutazioni sulla convenienza dell’operazione.
• Non conservare le fatture delle ristrutturazioni. Ogni spesa documentata riduce la plusvalenza imponibile. Senza fatture, non puoi dedurla.
• Ignorare le irregolarità urbanistiche. Un abuso edilizio non sanato può bloccare il rogito o costringerti a ribassi importanti sul prezzo.
• Sottovalutare i tempi delle pratiche. APE, relazione tecnica, cancellazione ipoteca: inizia a raccogliere i documenti con almeno 4–6 settimane di anticipo rispetto al rogito previsto.

Conclusione

Vendere casa a Bologna nel 2026 è un’operazione conveniente — il mercato è solido, i prezzi tengono, la domanda è alta. Ma per ottenere il massimo, devi sapere in anticipo quanto costerà l’operazione e quanto ti rimarrà in tasca.

La domanda giusta non è solo «a quanto vendo?» ma «quanto incasso davvero?»

Una valutazione professionale non stima solo il valore del tuo immobile — ti aiuta a capire l’intera operazione, spese comprese, prima che tu faccia il primo passo.